El contrato de la inmobiliaria
¡Ojo! Las cláusulas que pueden costarle caro como propietario
¿Por qué los contratos inmobiliarios suelen favorecer a la agencia?
En Colombia, la relación entre el propietario de un inmueble y la inmobiliaria que lo administra se regula principalmente por el contrato de administración. A diferencia del contrato de arrendamiento (que protege tanto al arrendador como al arrendatario mediante la Ley 820 de 2003), el contrato de administración no tiene una ley específica que lo regule con detalle, lo que deja un amplio margen para que las inmobiliarias incluyan cláusulas abusivas.
El resultado práctico: muchos propietarios firman contratos sin leerlos a fondo y luego descubren que cedieron derechos importantes sin saberlo.
Las cláusulas más abusivas que debe identificar
1. Exclusividad de largo plazo y penalidades por salida
Es común encontrar cláusulas que obligan al propietario a trabajar exclusivamente con esa inmobiliaria por períodos de 1 a 3 años, con penalidades de varios meses de canon si decide salir antes. Esto le quita toda flexibilidad si el servicio es deficiente.
2. La agencia se paga antes que usted
Muchos contratos establecen que la inmobiliaria descuenta sus honorarios (comisión, IVA, gastos administrativos) directamente del canon recaudado, y le transfiere el saldo al propietario. El problema surge cuando hay disputas sobre montos o cuando la agencia incluye cobros no autorizados: usted ya no tiene el dinero.
3. Facultad de suscribir contratos sin su consulta
Algunas inmobiliarias incluyen poderes amplísimos que les permiten firmar el contrato de arrendamiento en nombre del propietario, modificar cánones, aceptar reparaciones costosas o incluso renovar contratos, todo sin su aprobación previa. Esto puede derivar en arrendatarios problemáticos que usted nunca conoció.
4. Traslado de todos los gastos de mantenimiento al propietario
Es legítimo que los gastos de mantenimiento mayores sean del propietario, pero algunos contratos incluyen cláusulas que obligan al propietario a aprobar y pagar cualquier reparación que la inmobiliaria considere necesaria, sin límite de monto ni consulta previa. Esto puede generar cobros abusivos por trabajos inflados o innecesarios.
5. Renovación automática sin notificación
Un contrato que se renueva automáticamente por otro período igual sin que usted sea notificado con suficiente antelación (mínimo 3 meses) es una trampa. Si olvidó avisar, puede quedar atado por otro año completo.
¿Qué debe exigir antes de firmar?
- Porcentaje de comisión fijo y por escrito: en Colombia oscila entre el 8% y el 12% del canon mensual. Más del 12% es excesivo.
- Plazo mínimo de administración: no más de 6 meses prorrogables.
- Cláusula de terminación por mal servicio: si la inmobiliaria no consigue arrendatario en X meses, usted puede salir sin penalidad.
- Rendición de cuentas mensual: extracto detallado de ingresos, descuentos y transferencias.
- Seguro de arrendamiento: exija que la agencia ofrezca o gestione un seguro que cubra el pago del canon en caso de mora del arrendatario.
El consejo más importante
Antes de firmar cualquier contrato con una inmobiliaria, llévelo a un abogado especializado en finca raíz. El costo de una revisión jurídica (generalmente entre $150.000 y $300.000 COP) es irrisorio comparado con los problemas que puede evitar. En Plaza Flora trabajamos con abogados especializados que pueden revisar su contrato y asesorarle sin costo adicional.