Daños en el apartamento
Qué hacer cuando el arrendatario deja el inmueble en mal estado
El problema comienza el día de la entrega
Cuando un arrendatario abandona el inmueble, es frecuente descubrir daños que van más allá del desgaste natural: paredes rayadas o perforadas, pisos laminados levantados, vidrios rotos, grifos dañados, manchas profundas en baños o cocina, e incluso muebles o electrodomésticos averiados. La pregunta que todo propietario se hace en ese momento es: ¿cómo reclamo y qué puedo recuperar?
La respuesta depende casi completamente de qué tan bien documentó el estado del inmueble al inicio del contrato.
La herramienta fundamental: el Acta de Entrega
El Acta de Entrega es un documento firmado por ambas partes al inicio del contrato que describe el estado exacto del inmueble: paredes, pisos, ventanas, puertas, instalaciones eléctricas, sanitarias y todo elemento incluido. Sin este documento, probar que el daño fue causado por el arrendatario y no preexistía es casi imposible.
Deterioro normal vs. daño imputable al arrendatario
La ley colombiana (Ley 820 de 2003, Art. 9) establece que el arrendatario debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso. La jurisprudencia ha definido algunos criterios:
- Deterioro normal: pintura levemente opacada por el tiempo, pequeños rayones en paredes a la altura de los muebles, desgaste superficial de pisos de alto tráfico.
- Daño imputable: huecos en paredes sin reparar, quemaduras, manchas de grasa, roturas de vidrios o cerámicas, daños en instalaciones por mal uso.
Pasos para reclamar daños
1. Documente todo inmediatamente
Tan pronto el arrendatario entregue las llaves, haga un recorrido exhaustivo con fotos y video. Contrate un técnico o maestro de obra que elabore un presupuesto escrito de las reparaciones necesarias.
2. Notifique al arrendatario por escrito
Envíe un correo electrónico o comunicación escrita (idealmente por correo certificado) detallando los daños encontrados, adjuntando el presupuesto de reparación, y solicitando el pago o la reparación directa en un plazo razonable (5 a 10 días hábiles).
3. Aplique el depósito de garantía
Si el arrendatario pagó depósito (máximo 2 meses de canon según la ley), puede aplicarlo a los daños comprobados. Debe devolver el saldo restante dentro de los 30 días siguientes a la terminación del contrato; si no lo hace, el arrendatario puede demandarlo.
4. Conciliación o demanda
Si el arrendatario no paga ni repara:
- Centro de Conciliación: proceso rápido (2-4 semanas), económico y el acta tiene fuerza de cosa juzgada. Consultorios jurídicos universitarios ofrecen este servicio gratuitamente.
- Demanda ante juez civil: si los daños superan 40 SMMLV, acuda al Juzgado Civil del Circuito. Por debajo de esa suma, al Juzgado Civil Municipal (proceso verbal sumario).
Consejo final
El mejor seguro contra daños es la selección cuidadosa del arrendatario: verifique ingresos (mínimo 3 veces el canon), solicite codeudor o póliza de arrendamiento, y haga visita de inspección al inmueble anterior para ver cómo lo conservó.